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本文首发于微信公众号：天天说钱。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 本文试图分析一下，未来京津冀各主要城市的房地产投资机会。 京津冀的核心，当然是北京。N年之前，官方曾搞出过一个“环渤海经济圈”的规划，把天津确定为这个圈子的“经济中心”。当时天津的经济总量比北京差得很远，这样确定天津的定位，大概有“希望北京归回首都定位”的含义。 但事实上，北京不仅没有放弃经济中心的地位，还跟上海、深圳竞争金融中心的地位，并获得了巨大的资源。 目前北京吸附的资金总量是天津的4.5倍，把上海、香港都远远抛在后面。深圳和广州加起来，在资金量上都不是北京的对手。 目前的北京，不仅仅是政治中心、国际交往中心、文化中心、金融中心，还是文化创意中心、科技创新中心。北京仿佛是一个“千手千眼佛”，无所不能。 我曾在专栏里分析过北京2016年前10个月的融资数据，发现今年全国的资金仍然加速流向北京。北京的股市融资额位居全国第二，债券位居第一，全社会融资额位居全国第四，远远超过了很多经济大省。 所以，未来北京的发展势头非常好，即便是纾解了“非首都功能”，含金量最高的金融、创投、高科技等产业仍将保持优势。有北京这个带头大哥在，京津冀这个圈子就有了主心骨，也就有了发展前景。 一、京津冀的资金流向 先看数据： 京津冀主要城市资金变动情况 城市 2010年 2015年 增幅 北京 6.66万亿 12.86万亿 93% 廊坊 1997亿 5011亿 150% 香河 155亿 392亿 153% 保定 2856亿 5113亿 79% 天津 1.65万亿 2.81万亿 70% 武清 402亿 898亿 123% 唐山 4125亿 7457亿 81% 承德 1088亿 1933亿 78% 张家口 1300亿 2346亿 80% 秦皇岛 1524亿 2391亿 57% 石家庄 6116亿 9800亿 60% 全国 73.3万亿 139.8万亿 90% 上面这个表格，是过去5年京津冀主要城市资金增长情况。为了研究北京的吸引力，我特意单列了靠近北京的廊坊市下面的香河县，以及天津的武清区。本来还想列入保定旗下的涿州市，以及沧州市，但因为数据不全放弃了。5年里，全国“本外币各项存款余额”增长了90%，显示出人民币超发的速度非常快。北京资金总量是全国城市第一，在京津冀朋友圈显然优势更加明显。我此前提到过，2015年北京吸附的资金占京津冀的63%左右。 在规模巨大的情况下，北京仍然跑赢了全国3个百分点，显示出巨大的吸引力。 但我们看到，廊坊更NB，增速高达150%（其中香河达到了153%）。为什么廊坊的数据这么好？当然是北京因素造成的，北京目前的主发展方向是东面和南面。北京的东面，就是廊坊的北三县；北京的南面，是廊坊市区和固安。天津武清区也比较靠近北京，从资金总量上看，获得了北京的产业转移。 相比之下，天津整体上资金只增长了70%，石家庄只有60%，都大幅跑输了全国平均水平。至于保定、唐山等情况略好，但也没有达到90%。最惨的是秦皇岛，是这个圈子里最大的输家。 二、京津冀的人口流向 我仍然使用小学生人数来观察人口变动，因为各城市的“常住人口”数据基本上不靠谱。先看数据： 京津冀主要城市小学生变动情况（单位：万人） 城市 2010年 2015年 增幅 北京 65 85 31% 廊坊 28.9 40.4 40% 香河 1.75 2.59 48% 保定 79.6 81.1 1.9% 天津 50.6 60.2 19% 武清 13.9 14.5 4.3% 唐山 46.6 50 7.3% 承德 22.7 27.2 20% 张家口 28.6 29.7 3.8% 秦皇岛 16.9 19.5 15% 石家庄 67.2 77.0 15% 全国 9941 9692 -2.5% 注：天津武清区的数字，是“各类学校在校生人数”；唐山2010年小学生人数未查到，用2011年替代。可以看出，廊坊是当之无愧的人口增长冠军，而北三县之一的香河更是一马当先。 北京人口增长也非常迅速，考虑到生活成本偏高，外来人口一般不带上孩子的因素，所以北京实际人口增长可能超过廊坊。其他如天津、承德、秦皇岛、石家庄的人口增长也不错。 过去5年，因为计划生育政策影响，全国小学生人数平均减少了2.5%，但人口在增长（人的寿命在延长）。所以，整个京津冀的人口增长应该说还是非常不错的，没有一个城市人口出现流失。而在河南，绝大多数地市的人口是大幅流失的，有的地市5年间小学生人数就减少了37%！ 三、结论 综合人口和资金流向，我们可以看出： 1、北京虽然人口、资金基数非常大，但仍然显著跑赢了全国水平，可谓“人财两得”，所以未来前景看好。 2、由于人口、资金基数小，加上距离北京非常近，廊坊在人口和资金上的增长幅度更加惊人，尤其是北三县。 所以，廊坊未来的发展潜力非常大，将成为中国最耀眼的地级市。 3、天津和石家庄获得了人气，但财气不旺，资金增长乏力。未来核心区的楼市，也可以谨慎看好。 4、秦皇岛和承德带有旅游城市的特点，环境好，吸引了人口流入（比如养老），但产业流入不够，所以旺丁不旺财。加上城市级别比较低，所以未来楼市上涨乏力，但也很难跌，毕竟人口在增长。 5、相对而言，张家口和保定似乎最差，人口和资金增长在这个圈子里都是垫底的。保定靠近北京的是县级的涿州市，估计人口和资金增长会好很多，但没有查到相关数据。 原创不易，如果喜欢天天说钱的文章，请读者朋友们帮忙点赞，你们的支持是作者最大的动力，谢谢！ 文章来源：微信公众号天天说钱（责任编辑：柳苏源 HN091） |