鲁滨逊旅游网

旅游地产目前很大程度上是旅游的品牌、地产的本质，将“旅游”和“地产”生硬的加在一起。从本质而言，旅游的流动属性和地产的固定属性存在矛盾，所以应将旅游地产拓展为旅游/休闲地产，以更好的对应目前的产品体系和未来的发展方向

文/蒋曦宁

摘要：旅游地产目前很大程度上是旅游的品牌、地产的本质，将“旅游”和“地产”生硬的加在一起。从本质而言，旅游的流动属性和地产的固定属性存在矛盾，所以应将旅游地产拓展为旅游/休闲地产，以更好的对应目前的产品体系和未来的发展方向。从现有的产品反推，旅游/休闲地产可以分为八大类，酒店房产，核心地产；休闲房产，景观地产；度假房产，品质地产；文化房产，主题地产；生态房产，田园地产；娱乐房产，聚合地产；商业房产，配套地产；复合房产、生活地产。未来旅游/休闲地产的发展方向应是旅游/休闲功能为主题的城乡新型功能区。像北京这类的大城市，城乡的概念已经转换为城郊的概念，按照从单中心城市到多核心的城市区域的规律，旅游/休闲地产也将在城市和城郊表现为不同的形态。从本地和外来客源不同的旅游与休闲需求，大城市城、郊旅游/休闲地产应提供不同的产品，城市旅游/休闲地产应重视休闲的提升和文化的体现，城郊旅游/休闲地产应发展乡村旅游综合体聚集成的度假社区，并与城市旅游产品形成综合产品体系。

关键词：旅游地产旅游/休闲地产城乡新型功能区 乡村旅游休闲综合体

旅游地产现目前在学界还没有一个准确的定义。通常都认为旅游地产就是“旅游”+“地产”，但如果只是这样生硬地加在一起，显然是不利于其发展的。进一步探讨，也有一些认为是旅游市场需求及旅游行为与地产设施的结合，再进一步探讨，认为是旅游和地产的融合。但目前很大程度上是旅游的品牌、地产的本质，凑在一起叫做了旅游地产，这样一个状况本身概念就不准确，也不利于产业自身的发展。所以，还是需要从概念辨析入手进行细致的探讨。

从旅游的角度来研究，旅游最大的特点是具有非常强的综合性。旅游的行、游、住、食、购、娱六个要素串起来，构成了一个产业链。如果从这个角度来认识旅游地产，所有以住宿功能为中心，全面体现旅游六要素的项目都可以称为旅游地产项目。

从地产的角度来认识旅游地产项目，最后的定位可能是一个混合型，具有居住型的特点，又有商用型的特点，又有投资型的特点，构成一个混合型。

从旅游地产的范围探讨，可以提出三个层次。

基本上所有的临时居所，或者用所，都可以称为旅游地产。这既包括大家已经习惯的，也包括一些新兴的项目，如写字楼、公寓、酒店、度假村等等。

注入了旅游元素的地产项目就可以成为旅游地产。所谓注入了旅游元素的地产项目，从现在来看基本上是三个方面的意义。第一是时尚意义，因为旅游一直代表了更进一步或者说更为高级的社会需求，所以旅游的时尚意义在很多地产项目里比较普遍。第二是文化意义，代表了社会对文化内涵的追求。第三个意义是符号意义，也就是说，同样一个地产项目，加上旅游两个字，就在市场上贴了一个标签，也有了一种符号学上的意义，客观来说可能对这个地产楼盘的销售会有一定的积极作用。

旅游地产在微观层面基本上定位为第二居所。第二居所也被称为休闲居所。作为购房者来说，也可能是购买的第二住宅，但是第二住宅与第一住宅的重要区别是利用率不高，所以一般需要再经营、再开发，卖的是它闲置的时间和空间，也正是在这个意义上衍生出了一系列的交易机会。

以上通过宏观、中观、微观三个层次的辨析可以看出，现在市场上形成的旅游地产的概念已经远远超出了旅游的范畴。从本质上来说，旅游的基本概念是人的流动，而地产的基本概念是固定的住所。流动的需求和固定的住所这两者之间有相容的一面，也有相悖的一面。如果继续强化旅游地产这个概念，这个矛盾就解释不清楚。

基于这样的认识，笔者认为应该转换角度，将旅游地产统一为休闲地产，下文为传达这一理念及表述方便，将旅游地产替换为旅游/休闲地产。

从旅游/休闲地产这个概念出发，才可以对应各种各样的市场需求，以及由此衍生出的现行的各类旅游/休闲地产产品。而且从客源人群的特点来看，只有在经济和时间上都有相对较大的剩余，才能有余力追求第二居所，因而第二居所的主要功能就是为了休闲。同时，第二居所的重要特点就是具有时间和空间的空闲，可以进行再经营。

酒店界和地产界有一句话风靡一时，据传是李嘉诚所说，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

但是旅游/休闲房地产不同，旅游/休闲房地产的规模更大，包含内容更多，所以需要从更高的尺度考虑全局的布局和安排，体现在以下五个方面。

旅游/休闲地产的选址，一言以盖之要“各安其位”，就是项目类型与环境的适应。比如说水地、沙地、平地、坡地、山地这五种特征地形，平地必然不是适合所有项目。以香港为例，香港水边上住穷人，或者住中产阶级。鲤鱼门、西贡一带住的是穷人，这是历史形成的，但是到赤柱、浅水湾那些地方，同样的环境特征住的是中产阶级。而香港的有钱人——高端人群，他们的住宅或者说第一、第二居所是在山地或者坡地上。但是按照内地旅游地产界现在的开发理念，海滨是寸土寸金的地段。

实际上这种选择和布局的形成是有道理的，笔者认为以香港的大环境特征，最适宜居住的就是坡地，放眼过去海天辽阔，起点大风大浪也没有关系，而海滨就容易受到常发的台风影响，从安全性和舒适性都没有保证，所以一开始就是穷人居住，到了香港中产阶级崛起的时候，香港的地价早已超出了他们的承受范围，所以不得已选择了当时价格较为低廉的海滨，这就是选址各安其位。

旅游/休闲地产的布局要各定其位。一般旅游/休闲地产项目不可能只是单独建一栋楼，一定是一个综合体系，但是即使在综合体系里，也有一个如何配置的问题。

旅游/休闲地产的规模要能保证形成聚集发展。一个单体酒店很难做，一定是聚集的格局，而且这种聚集到相应规模，规模效应就开始发挥出来了，这是朴素的经济学原理，也在三亚表现的非常明显。